Die deutsche Immobilienkrise: Warum die Preise trotz Krisen weiter fallen und was das für Mieter und Käufer bedeutet

Deutschland steht vor einer tiefgreifenden Transformation des Immobilienmarkts. Seit Jahren sinken die Kaufpreise in vielen Regionen – besonders in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt. Laut dem Immobilienbericht des Bundesverbandes Deutscher Vermögensverwalter (BDV) 2023 sind die Preise in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 10 % gefallen. Das bedeutet: Ein Haus, das 2019 noch 500.000 Euro kostete, ist heute oft nur noch 450.000 Euro wert. Diese Entwicklung ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer Kombination aus makroökonomischen Faktoren und strukturellen Veränderungen im Wohnungsmarkt.

Zentraler Treiber ist die Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB). Seit dem Höhepunkt der Niedrigzinsphase 2021 hat die EZB die Leitzinsen mehr als verdoppelt, um die Inflation zu bekämpfen. Für Kreditnehmer bedeutet das: Die monatlichen Raten für Hypotheken sind um bis zu 200 Euro gestiegen. In München, wo die Mieten bereits seit Jahren über dem Bundesdurchschnitt liegen, hat dies zu einer massiven Abwanderung von Investoren geführt. Viele Banken ziehen ihre Portfolios zurück, da sie die Risiken für eine weitere Preissenkung nicht mehr einrechnen können. startseite zeigt, wie sich diese Entwicklung auf die Immobilienwirtschaft insgesamt auswirkt – besonders für Mieter, die sich in Altbauwohnungen festschrauben.

Doch der Fall der Preise ist nicht nur eine Frage der Kreditkosten. Auch die demografische Entwicklung spielt eine zentrale Rolle. Die Zahl der Haushalte steigt, während die Zahl der potenziellen Käufer sinkt. Laut Statistischem Bundesamt leben heute weniger Menschen in Deutschland als 2019 – die Zahl der Haushalte ist jedoch um 3,5 Millionen gestiegen. Das bedeutet: Es gibt mehr Wohnungen, aber weniger Menschen, die sie kaufen können. Besonders betroffen sind Städte mit stark wachsender Bevölkerung wie Berlin oder Leipzig, wo die Preise trotz sinkender Kaufkraft weiter steigen. Hier wird der Immobilienmarkt zunehmend zu einem Markt für Mieter, die auf langfristige Verträge angewiesen sind.

Für Käufer bedeutet die Krise eine Chance: Wer jetzt kauft, kann langfristig von sinkenden Preisen profitieren. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ist die Kaufkraft für Immobilien in den nächsten fünf Jahren um bis zu 15 % gestiegen. Allerdings gibt es auch Risiken. Viele Haushalte sind über ihre Verhältnisse gelebt, und die Zinsen machen die Hypothekenlast für viele unhaltbar. Eine aktuelle Umfrage des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken zeigt, dass 42 % der Kreditnehmer mit den aktuellen Zinsen nicht mehr in der Lage sind, ihre monatlichen Raten zu bezahlen. Das führt zu einer Zunahme von Kreditausfällen, die die Immobilienpreise weiter drücken.

Für Mieter ist die Situation dagegen oft stabiler. Während die Kaufpreise fallen, steigen die Mieten in vielen Städten weiter. Laut dem Mieterbund sind die Mieten in Deutschland seit 2019 um durchschnittlich 8 % gestiegen – während die Kaufpreise um 10 % gesunken sind. Das bedeutet: Wer eine Wohnung mietet, zahlt heute mehr als je zuvor, während der Wert seiner eigenen Immobilie sinkt. Besonders betroffen sind Städte mit hohem Mietdruck wie Köln oder Stuttgart, wo die Mieten seit Jahren über dem gesetzlichen Mietdeckel liegen. Hier wird der Immobilienmarkt zunehmend zu einem Markt für Mieter, die auf langfristige Verträge angewiesen sind.

Die Frage, die sich nun stellt, ist: Wie entwickelt sich der Markt in den nächsten Jahren? Einer Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zufolge werden die Preise in den nächsten zwei Jahren weiter sinken, aber nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Die EZB wird die Zinsen wahrscheinlich weiter erhöhen, um die Inflation zu bekämpfen, aber die Wirtschaft zeigt Anzeichen einer Stagnation. Das bedeutet: Die Immobilienpreise werden weiter fallen, aber nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Für Käufer bedeutet das eine Chance, für Mieter eine Herausforderung. Wer jetzt handelt, kann langfristig von sinkenden Preisen profitieren – aber nur, wenn er seine Finanzen im Griff hat.

• Die Kaufpreise in Deutschland sind seit 2021 um durchschnittlich 10 % gefallen.
• Die monatlichen Hypothekenraten haben sich seit der EZB-Zinswende um bis zu 200 Euro erhöht.
• Die Zahl der Haushalte in Deutschland ist seit 2019 um 3,5 Millionen gestiegen.
• In München und Hamburg sind die Mieten seit 2019 um durchschnittlich 8 % gestiegen.
• 42 % der Kreditnehmer können mit den aktuellen Zinsen ihre monatlichen Raten nicht mehr bezahlen.